Верховный суд РФ рассмотрел вопрос банкротства застройщика и невозможности признания права собственности на доли в недостроенном жилом доме в виде квартир.

12.11.2019

      Верховный суд РФ  рассмотрел вопрос банкротства застройщика и невозможности признания права собственности на доли в недостроенном жилом доме в виде квартир.

      В Определении от 5.09.2019 № 306-ЭС16-3099 (4, 5) по делу № А55- 36158/2009 Верховный суд рассмотрел ситуацию с невозможностью обращения взыскания на «недостроенные» жилые помещения и их передаче участникам долевого строительства.

     В рамках дела о банкротстве закрытого акционерного общества «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» (далее – корпорация), рассматриваемого по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), Абраменко Кирилл Владимирович, Абраменко Наталья Николаевна, Изотова Татьяна Анатольевна, Маклаков Виктор Николаевич, Пучков Никита Владимирович, Пучкова Татьяна Васильевна, Черкасов Богдан Викторович и Черкасова Наталия Геннадьевна обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на доли в праве собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Самара, квартал 96, угол ул. Садовая и ул. Вилоновская (далее – жилой дом), в виде конкретных квартир и об исключении их требований в отношении данных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

    Производства по заявлениям участников строительства объединены для совместного рассмотрения. Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2017 в удовлетворении заявлений отказано.

   Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 определение суда первой инстанции оставлено без изменения. Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 05.12.2017 определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил и направил обособленный спор на новое  рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

    При новом рассмотрении спора определением Арбитражного суда Самарской области от 08.06.2018 (с учетом определения от 25.07.2018 об исправлении описок) заявления удовлетворены: признано право собственности Абраменко К.В. и Абраменко Н.Н. на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде 2-комнатной квартиры площадью 66,5 кв.метра в секции № 2 на 10 этаже; признано право собственности Изотовой Т.А. на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде 2- комнатной квартиры площадью 69,24 кв.метра в секции № 2 на 11 этаже; признано право собственности Черкасова Б.В. и Черкасовой Н.Г. на долю в общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде 3-комнатной квартиры площадью 123,47 кв.метра в секции № 3 на 17 этаже; признано право собственности Маклакова В.Н. на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде 2- комнатной квартиры площадью 106,6 кв.метра в секции № 3 на 10 этаже; признано право собственности Пучкова Н.В. и Пучковой Т.В. на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде 2-комнатной квартиры площадью 66,25 кв.метра в секции № 4 на 7 этаже; требования упомянутых граждан исключены из реестра требований о передаче жилых помещений.

    Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2018 производство по заявлениям Маклакова В.Н., Пучкова Н.В. и Пучковой Т.В. об исключении их требований из реестра требований о передаче жилых помещений прекращено в связи с отказом заявителей от данной части требований; определение суда первой инстанции в указанной части отменено, в остальной части определение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.01.2019 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Проверив обоснованность доводов сторон и выводов судов, Верховный суд РФ, пришел к выводу, что:

«Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве у гражданина – кредитора статус участника строительства, имеющего к должнику требование о передаче жилого помещения, возникает при использовании любых способов получения должником денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме.

    Для получения указанного статуса не обязательно заключение договора участия в долевом строительстве и создание недвижимого имущества по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). Абраменко К.В., Абраменко Н.Н., Изотова Т.А., Маклаков В.Н., Пучков Н.В., Пучкова Т.В., Черкасов Б.В. и Черкасова Н.Г. являются участниками строительства, что подтверждено договорами, предусматривающими передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, поименованными договорами об участии в строительстве жилья, заключенными с корпорацией в 2003 – 2009 годах, и последующими договорами об уступке требований.

    Договоры об участии в строительстве жилья совершены не по правилам Закона об участии в долевом строительстве.

    Они не прошли государственную регистрацию. Жилой дом не был построен корпорацией. Требования Абраменко К.В., Абраменко Н.Н., Изотовой Т.А., Маклакова В.Н., Пучкова Н.В., Пучковой Т.В., Черкасова Б.В. и Черкасовой Н.Г. к корпорации о передаче квартир включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами.

    В рамках настоящего обособленного спора они обратились с заявлениями о признании за собой права на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде конкретных квартир.

    Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет.

    Суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

    Однако судами не учтено следующее.

    Между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

    В случае неисполнения обязательства передать индивидуальноопределенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

    Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, 6 подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота. В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как обротоспособные объекты не существуют.

    При таких обстоятельствах, право собственности на «доли … в виде квартир» не могло быть признано судами.

    Судебная коллегия не может согласиться и с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом.

    Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества. Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 Гражданского кодекса.

    Наличие таких оснований Абраменко К.В., Абраменко Н.Н., Изотова Т.А., Маклаков В.Н., Пучков Н.В., Пучкова Т.В., Черкасов Б.В. и Черкасова Н.Г., являющиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры как будущей вещи, не подтвердили.

    Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.

    Ввиду того, что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

    Обращение граждан в суд с заявлением к корпорации о признании права собственности, как следует из пояснений участников строительства и их представителей, данных в судебном заседании судебной коллегии, преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом, в том числе силами общества, им будут предоставлены жилые помещения в данном доме.

    Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений.

    Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным, либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику.

    Исходя из тех оснований заявлений (пункт 5 части 2 статьи 125, пункт 3 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которые приводили граждане - участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера».

    Таким образом, Верховный суд РФ подчеркнул, что очень значимым является вопрос о правовой квалификации отношений сторон с учетом системного подхода в правовом регулировании.

    С полным текстом Определения можно ознакомиться по ссылке: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/51c3d57b-ff11-4f4c-ab77-6f74a8d58c79/8ce63cb9-18bd-4c1e-bac0-3ae5dbdecf0a/A55-36158-2009_20190905_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True