Кадастровая стоимость земельных участков

Оптимизация Ваших расходов на землю.

Тяжким финансовым бременем на предпринимателей ложатся расходы по налогам и арендным платежам за землю.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, в зависимости от того, в собственности у Вас земля или на правах аренды соответственно. Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. На основании результатов такой оценки исчисляется Ваш налог на землю или размер арендных платежей.

Вместе с тем, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В данном пункте то и кроется весь секрет оптимизации и уменьшения Ваших расходов. Практика показывает, что зачастую кадастровая стоимость земельных участков, превышает реальную рыночную стоимость и такое превышение может составлять два и более раза. Полагаю, это обусловлено массовой оценкой земель, которая не может дать точных результатов (отклонение как и полагается в сторону бюджета).

Следовательно, абсолютно реальны ситуации, когда платеж за землю в 2-3 раза больше чем этого требует закон.

Данная проблема актуальна и тем, что если до настоящего времени кадастровой оценке подвергались только земельные участки, то с 2015 года практически все  недвижимое имущество организаций будет иметь в качестве налоговой базы кадастровую стоимость.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

Как указано выше, основанием заявления требований об оспаривании кадастровой стоимости является её несоответствие рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Переломным моментов в практике Арбитражных судов при рассмотрении аналогичных споров стало Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11.

          В целом подход ВАС основан на том, что установление рыночной стоимости земельного участка является приоритетным (как наиболее точным) способом установления кадастровой стоимости, что в большей степени соответствует требованию экономической обоснованности налогообложения (пункт 3 статьи 3 НК РФ). Этот вывод следует и из части 3 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, в соответствии с которой под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с учетом вышеизложенного, рецепт оспаривания кадастровой стоимости земельного участка такой (Вам понадобится): заключение СРО, отчет оценщика, правоустанавливающие документы, заявление в Арбитражный суд и грамотный представитель.

Уменьшить свои расходы без какого-либо ущерба для хозяйственной деятельности легче, чем кажется.

   Кроме того, с принятием Федерального закона «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса РФ» № 307-ФЗ от 2.11.2013 г., налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

   Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

К «отдельным объектам», согласно пункту 1 статьи 378.2 относятся:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.

Таким образом, все вышеизложенное с проведением соответствующей кадастровой оценки будет применимо и к указанным объектам недвижимого имущества. И это не значит очередное увлечение Ваших расходов. Это значит – очередное их  законное и обоснованное  уменьшение, путем аналогичной оптимизации. Так что, спешите позаботиться о своем капитале заранее.